你终于找到了一个完美的房子——一个有“大骨头你可以在厨房里看到假日，此外，它旁边还有一间完美的小办公室，当你需要休息的时候，你可以躲在亲戚面前。但即使你一离开展会就提出报价，在得到钥匙之前，你还需要经历几个阶段(以及你必须花费的金钱)。这是应该的!这可能是你一生中花费的最大一笔钱;这个过程缓慢而谨慎是有原因的。如果你以前从未买过房子，这个过程也会充满惊喜。以下是你在出价和成交之间可能会遇到的步骤蓝图，以及你应该问你的房地产经纪人、律师(是的，你需要一个)和贷款人的问题。强调蓝图:由于各州的市场和法律不同，如果你遵循这些步骤，参加首次购房者课程也是明智的。的美国住房和城市发展部提供了一个搜索工具或者你可以向当地的房地产经纪人协会(纽约人:在这里看到的）.
1.好好看看你的财务状况。
从技术上来说，最好是把这些整理好之前爱上一个上市，但现在比以后好。你的信用怎么样?从技术上讲可能的得到联邦住房管理局贷款如果你的分数低至500分，那么你获得580分或更高分数的机会就大得多，而620分是传统购房贷款所需的最低信用额度——基本上，你的分数越高，利率和你被批准的可能性就越高。现在，你能买得起多少房子，你能需要，你是否获得了融资预批准?你清楚你需要的贷款类型吗?如果你还没有搞清楚这一切，最好的办法就是去银行进行资格预审(在第三步中详细介绍!)。
2.如果这是你第一次买房，找一个你信任的代理商。
虽然不是典型的合法成交需要代理在你身边会给你很大的帮助和安慰从其他在该地区购房的人那里得到一份推荐信，推荐给代表买家(而不是卖家)的指定房地产经纪人(而不是“房地产销售人员”)。“在纽约，房地产经纪人不仅是有执照的，而且还是国家、州和地方房地产经纪人协会的成员，”来自纽约的凯伦·达瓦拉(Karen Davala)指出达瓦拉房地产有限责任公司“它带来的好处包括《道德准则》和先进的法律法规教育。”你甚至不会是那个为他们的时间付费的人，因为买家的经纪人通常会从卖家在出售时给他们的上市经纪人的佣金中获得补偿。
如果你通过参加一个开放参观日或者浏览Zillow这样的网站随机联系了一个房地产经纪人，看看他们目前的房源，最近的销售情况，甚至在正式让他们来帮助你之前，要一份他们以前的客户名单作为参考。注意:他们是否能及时全面地回答你关于当地市场的问题?太好了。他们有没有提到他们知道一些还没有列出的东西，他们想给你看?那就更好了。
3.找一个贷款人。
在大多数情况下，你需要贷方(无论是银行还是其他金融机构)的预先批准信来提供房屋报价，以证明你能负担得起购买价格，并且有人准备借钱给你。如果可能的话，在找到你梦想中的房子之前就做好准备。“首次购房者犯的最大错误之一，”凯伦说，“是在开始找房子之前没有与银行或抵押贷款经纪人交谈。找到一个你喜欢的房子，却意识到你没有资格获得帮助购买所需的抵押贷款，这是令人沮丧的。”
4.提出报价。
要约只是一个口头的、不具约束力的数字，它开启了销售价格的谈判。读:你还不是在开支票。至于出价多少，到现在为止，你应该对你想买的地方的市场有一个很好的了解。(没有?这是你第一次见房子吗?在出价之前，和你找到的那个伟大的房地产经纪人再看五套房子吧!)看看附近的房子最近的售价和挂牌价(Zillow是一个很好的资源)。大多数地方都是按要价出售吗?10 k以下吗?
一般的经验法则是，比要价低5%是安全的，但你应该咨询你的房地产经纪人，他对市场的了解(以及对特定房子的潜在了解)会比你更好，他可以帮助你谈判。是的，如果你的报价低于要价，你应该准备好接受还价。如果还价在你的承受范围内，继续这样跳舞，直到你们双方都达成一个满意的价格——就像在跳蚤市场讨价还价一样!只不过比你上周末抢到的那盏灯要贵一百万倍。
5.找个律师。
卖家接受了你的报价!这是好消息!但现在还不用庆祝(抱歉)，因为其他人仍然可能以更好的价格闯入并偷走你的梦想之家。防止这种情况发生的最好方法是关闭房产，而你还没有到那里。所以，下一步:审查并签署购买协议。这些文件通常给卖方留下了接受更高报价的余地，也给买方留下了退出协议的余地。再说一遍:除非房契上写着你的名字，否则这不是你的房子。因此，凯伦警告说，“让你的律师检查一切，以确定你是否有义务购买房屋。”这一点很重要:在这个阶段你需要一个律师(虽然可能不会更早，因为他们通常是按小时收费的)。明智的做法是选择一个对该地区非常了解的人。 Your Realtor should be able to suggest a few local attorneys if you don't already have one.
6.合同，你来吧。
签署合同意味着你、卖家和你的律师已经就价格和彼此的条款达成了一致——现在是时候进行检查、产权搜索和大量的文书工作了。(到这个时候，你可能已经付了一些“定金”，这是对买家的一种善意的表示，金额可以是购买价的3%到10%，具体取决于市场情况。这笔钱会进入第三方托管(一项通常由你的房地产经纪人执行的任务)，并一直存在，直到交易结束，届时它将被用于你的首付。)在签署这份文件之前，不要害怕和你的律师反复讨论:这份合同具有法律约束力，就像合同一样，所以你应该完全理解你同意的每一件事。我也不想扫你的兴，但你也应该保持香槟里的软木塞。
7.进行检查。
“这房子看起来很坚固。我真的需要检查吗?”你没听过这样一个故事吗，有人放弃检查，结果地基摇摇欲坠?找一个检查员(你的房地产经纪人应该能给你提供一份清单供你选择，或者你可以咨询当地商会)，当事情发生时，尽你最大的努力去那里。凯伦说，这样一来，“你会对房子有很多了解，并明白需要立即完成哪些工作。”大多数买家都要等到签了合同才会去做，因为他们要承担检查费用(通常在300到500美元左右)。你和卖家都会收到一份检查报告的副本，然后你可以决定是否要在成交前要求他们进行补救。更多的谈判可能随之而来。坚持下去..
8.把书名查一下。
在成交之前，不仅合同和检查中的所有内容都要检查清楚，而且还应该进行产权搜索。雇佣产权公司(调查所有权的合法性和任何使用限制、剩余留置权或未缴纳的税款)，购买产权保险以保护你不受发现的留置权或未缴纳的税款的影响，这通常是买方的责任。这样做。
9.假设你合同中的所有条款都没问题，是时候申请贷款了。
无论谁预先批准了你，在你向贷款人承诺之前，先货比三家(并且尽早开始这样做——只要你整理好了检查报告)。比较价格和条款，甚至协商，以找到最好的价格。一旦你确定了和你一起去的人，把购房协议和商定的价格发给他们，他们会派一个估价师去，确保房子值你的买价。如果没有这一步，你的贷款就不能通过，所以需要一些等待时间。但你现在已经习惯等待了，对吧?(你很接近了，我保证。)
10.关闭。
除非你用一大堆金子买房子，否则就等着吧至少还有一个月就要结束了。(现金永远是最快的方法，供你参考!)”如果你使用的是政府资助的抵押贷款计划，比如联邦住房管理局， VA, USDA, FHA 203(k)，”凯伦说，“根据处理时间，你通常需要大约6到8周的时间。”但在你结束工作之前，做点功课——无论是阅读你的HOA(房主协会!)文件，还是温习一下城镇法规。这些会提示你当地的规章制度和社区政策，你需要了解，这样你就不会发现六个月里你不允许把你的房子漆成那种颜色。或者把船停在车道上。看到了吗?读它们。
